최근 급등한 공시가격과 정부의 부동산 세금 강화 정책이 맞물리면서 고가 주택을 보유한 납세자들의 종합부동산세(종부세) 부담이 크게 늘어나고 있다. 이에 따라 1주택자까지 포함해 신용대출과 담보대출 상담이 증가하는 현상이 나타나고 있다.
부동산 및 금융업계에 따르면, 공시가격 상승이 대출 수요 증가의 주요 원인으로 분석된다. 지난해 서울 공동주택 공시가격은 18.67% 올랐는데, 이는 전국 평균 상승률인 9.16%의 두 배에 달한다. 특히 강남3구는 공시가격이 24% 이상 상승했다. 종부세가 공시가격을 과세 기준으로 삼는 만큼 공시가 상승은 곧 세금 부담 증가로 이어진다. 여기에 정부가 공정시장가액비율과 종부세 최고세율 인상을 추진할 경우 세 부담은 더욱 커질 전망이다. 부동산업계에서는 초고가 주택에 대한 종부세 최고세율 대폭 인상이 현실화될 가능성이 있다고 보고 있다.
정부는 이달 말 발표할 예정인 세제 개편안에 종부세와 재산세를 포함한 보유세 체계 개편 방안을 담을 계획이다. 개편안에는 재산세와 종부세 과세표준 구간 세분화와 세율 인상이 유력하게 포함될 것으로 보인다. 재산세 세율과 과세구간은 2009년 이후 큰 변화가 없었기에 이번 개편의 필요성이 제기되고 있다.
전문가들은 보유세 부담 증가가 고가 주택에 국한되지 않고 부동산 시장 전반에 파급 효과를 미칠 것으로 전망한다. 보유세가 일정 수준을 넘어서면 집주인이 증가한 세 부담을 매매가격이나 임대료에 반영하는 경향이 있어 세금 인상이 임차인과 실수요자에게까지 영향을 줄 수 있다. 특히 임대시장에서는 전세가와 월세 인상으로 이어질 가능성이 크다.
한편 거래세 조정 없이 보유세만 강화될 경우 과세 체계의 불균형이 심화될 우려도 나온다. 현재 정책 방향은 보유세 강화와 거래세 정상화가 병행되는 것으로 알려져 있으나, 실제로는 보유 단계에 세 부담이 집중되면서 매물 잠김과 거래 위축, 가격 경직성 확대 등의 부작용이 나타날 가능성이 있다. 양도세 부담이 높은 상황에서 집주인들이 매도를 미루며 매물 잠김 현상이 심화될 수 있다는 지적이다.
전문가들은 단순한 보유세 인상보다 취득, 보유, 양도 단계의 세 부담을 유기적으로 설계해 과세 구조 전반의 균형을 맞추는 것이 중요하다고 조언한다. 세제가 한 부분에만 치우치면 시장 왜곡과 함께 장기 보유자나 실수요자의 부담만 커지며 정책 효과가 제한될 수 있다는 점을 경계해야 한다.
세종대 부동산AI융합학과 신보연 교수는 “종부세는 공시가격 상승만으로도 세 부담이 자동으로 커지는 구조”라며 “공정시장가액비율과 최고세율 인상까지 더해지면 증세가 중첩돼 징벌적 과세로 흐를 수 있다”고 설명했다. 신 교수는 이어 “고가 주택을 겨냥한 핀셋 과세가 임대료와 매매가격을 통해 임차인과 실수요자에게 전가될 가능성도 배제할 수 없다”고 덧붙였다.
종부세 부담 증가와 대출 수요 증가는 고가 주택 보유자뿐 아니라 실수요자에게도 영향을 미칠 수 있어, 지역 부동산 시장과 경제에 미치는 파장이 지속적으로 주목된다. 정부의 세제 개편 방향과 그에 따른 시장 반응이 앞으로 부동산 시장 안정화에 어떤 역할을 할지 관심이 쏠린다.
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